Avison Young nudi sveobuhvatne usluge u području komercijalnih nekretnina (skraćeno CRE od commercial real estate). Komercijalne nekretnine su nekretnine koje generiraju prihod od zakupa (npr. uredske zgrade, trgovački centri, skladišta/logistički centri) ili od osnovne djelatnosti (npr. hoteli, kampovi, marine, pumpe itd.; tzv. „trade related properties“). Naši klijenti su investitori u nekretnine, vlasnici nekretnina, korisnici nekretnina (zakupci) i financijske institucije koje financiraju investicije u nekretnine putem kredita ili vlastitog učešća.
Naš ured iz Zagreba pruža usluge na teritoriju Hrvatske, Bosne i Hercegovine, Slovenije, Srbije, Crne Gore, Albanije, Kosova i Sjeverne Makedonije.
1. Procjene vrijednosti nekretnina
Izrađujemo procjene vrijednosti nekretnina prema međunarodnoj metodologiji RICS – Royal Institute of Chartered Surveyors¸i IVS – International Valuation Standards. Naši izvještaji o procjeni vrijednosti nekretnina uključuju i pregled specifičnog tržišta nekretnina, ovisno o vrsti nekretnine koja se procjenjuje, kako bismo pružili što čvršća uporišta za metodologiju i rezultate procjene vrijednosti. Od kratkih izvještaja o mišljenju vrijednosti (One-pager), Desktop elaborata do Punih izvještaja o procjeni vrijednosti, prilagođavamo dubinu i opseg izvještaja potrebama klijenata, kompleksnosti nekretnine i svrsi procjene. Radimo procjene vrijednosti za različite potrebe: interne svrhe, potrebe financijskih izvještaja, ishođenje kredita i praćenja kreditnih plasmana, transakcija itd.
2. Iznajmljivanje poslovnih prostora (zastupanje vlasnika nekretnina)
Pomažemo vlasnicima nekretnina u popunjavanju zgrada, pronalasku novih zakupaca i pregovaranju komercijalnih uvjeta zakupa. Popunjavamo sve vrste komercijalnih nekretnina; od uredskih zgrada, trgovačkih nekretnina, skladišta / logističkih centara do hotela. Kod pronalaska zakupaca izrađujemo marketinške materijale (teaser) za Vaš prostor, pripremamo ciljane liste zakupaca, organiziramo obilaske, prikupljamo i analiziramo ponude zakupaca i analiziramo njihovo poslovanje/bonitet kako bismo osigurali da dobijete maksimalno kvalitetnog zakupoprimca.
3. Zastupanje zakupaca u pronalasku i zakupu poslovnih prostora
Pomažemo firmama u pronalasku odgovarajućeg poslovnog prostora za novo useljenje, preseljenje ili ih savjetujemo kod pregovora u produljenju zakupa u postojećem poslovnom prostoru. Kod zastupanja zakupaca, prvo prezentiramo više potencijalnih opcija zakupa („long list“) a zatim sukladno komentarima zakupca sažimamo na nekoliko najboljih odgovarajućih opcija („short list“). Nakon analize ponuda od strane zakupodavaca organiziramo obilaske. Pomažemo zakupcima u razumijevanju i analizi ponuda od strane zakupodavaca te u pregovorima oko komercijalnih uvjeta zakupa.
4. Posredovanje u transakcijama
Naš tim posreduje u transakcijama nekretnina na strani prodavatelja ili kupaca nekretnina. U sklopu posredovanja na strani prodavatelja u fazi pripreme za prodajnu kampanju pomažemo prodavatelju u određivanju prodajne strategije i tražene cijene, pripremamo marketinške materijale (teaser i investicijski memorandum), pripremamo ciljanu listu kupaca i virtualnu bazu podataka (za period dubinskog snimanja). U fazi prodajnog postupka organiziramo i provodimo marketinšku kampanju, komuniciramo s potencijalnim kupcima, organiziramo obilaske nekretnine, analiziramo pisma namjere i ponuditelje kako bi pomogli prodavatelju odabrati jednog ili više kupaca za fazu dubinskog snimanja (ekskluzivni ili ne- ekskluzivni DD). Tijekom perioda dubinskog snimanja, asistiramo prodavatelju i njegovim pravnim savjetnicima u slanju potrebne dokumentacije te u pregovorima oko komercijalnih uvjeta do zaključenja transakcije.
Kod posredovanja na strani kupca, kao prvi korak vršimo analizu tržišta i prezentiramo više potencijalnih opcija kupnje („long list“) a zatim sukladno komentarima kupca sažimamo na nekoliko najboljih odgovarajućih opcija („short list“). Nakon analize ponuda od strane prodavatelja organiziramo obilaske nekretnine. Pomažemo kupcima u razumijevanju i analizi ponuda od strane prodavatelja te u pregovorima oko komercijalnih uvjeta transakcije.
5. Istraživanje tržišta
Za klijente pripremamo tailor-made detaljna istraživanja tržišta za jedan ili više segmenata tržišta (stambene nekretnine, uredske, trgovačke, skladišta/logistika, hoteli itd.) na užoj ili široj lokaciji (npr. stambeno tržište u gradu Zagrebu, hotelski sektor na obali, second-home tržište u Istri ili sl.). Istraživanja tržišta služe klijentima kako bi dobili detaljni uvid u sektor u kojem planiraju svoju investiciju. Naši izvještaji pokrivaju stanje i trendove na specifičnom tržištu, analizu ponude, analizu potražnje, ključne pokazatelje poslovanja ili cijene i volumene prodaje/zakupa uz osvrt i kontekst planiranog projekta.
6. Studije
Najčešće vrste studija koje pripremamo za klijente su Studije najbolje i najviše namjene (Highest and best use analysis / HBU Analysis) i Studije isplativosti ulaganja (Feasibility study). Studije najbolje i najviše namjene se rade za zemljišta ili nekretnine za prenamjenu. U njima se kao prvi korak radi analiza tržišta koja služi kao uporište za ili protiv određenih razvojnih scenarija za nekretninu. Zatim se analiziraju različiti razvojni scenariji koji su mogući za nekretninu s obzirom na njezinu lokaciju, tehničke karakteristike i prostorni plan. Kroz financijski model različitih scenarija dolazi se do optimalnog scenarija koji predstavlja najbolju i najvišu vrijednost za nekretninu, u kontekstu financijske isplativosti i održivosti. Studije isplativosti ulaganja analiziraju zamišljeni razvojni scenarij za nekretninu te kroz detaljno istraživanje tržišta, analizu idejnog rješenja i financijski model odgovaraju na pitanje koliko je predmetni projekt isplativ i financijski održiv te ima li temelje u tržišnoj potražnji.
7. Komercijalno i tehničko dubinsko snimanje nekretnina
Komercijalno i tehničko dubinsko snimanje nekretnine se uobičajeno provodi kod transakcija nekretnina. Može se izraditi za prodavatelja (Vendor due diligence) u sklopu pripreme za transakciju ili za kupca koji se želi uvjeriti u komercijalno i tehničko stanje nekretnine koju razmatra kupiti. U tom slučaju se provodi nakon što transakcija dođe u fazu dubinskog snimanja. Komercijalno dubinsko snimanje nekretnine uključuje detaljno istraživanje specifičnog tržišta u kontekstu predmetne nekretnine te analizu nekretnine iz komercijalnih aspekata. Analiziraju se ugovori o zakupu, zakupci, povijesno poslovanje nekretnine te se izrađuje projekcija novčanog toka za budući period.
8. Traženje i selekcija hotelskih operatera (hotel operator search and selection)
Vlasništvo i upravljanje nad hotelima i resortima je moguće i često poželjno razdvojiti u slučajevima kad vlasniku to nije osnovno poslovanje ili kada vidi dodanu vrijednost koju donose iskusni hotelski operateri i brendovi. Moguće su različite kombinacije, od ne-brendiranog hotela s outsourcanim menadžmentom, do brendiranja hotela i upravljanja od strane međunarodnih hotelskih brendova u sklopu menadžment ugovora. Zatim tu su i ugovori o franšizi, kad vlasnik želi zadržati upravljanje hotelom ali i koristiti benefite i standarde međunarodnog brenda. Hibridni aranžmani poput manchise ugovora se koriste kada prvih par godina brend upravlja hotelom odnosno prvo ide menadžment ugovor a nakon par godina se prelazi na franšizni ugovor. Ugovori o menadžmentu ili franšizi se često sklapaju na jako dugi period (npr. 20 godina). Naš tim Vam može pomoći u pronalasku i selekciji operatera ili brendova za bilo koju od navedenih opcija te Vas savjetovati u kompleksom pregovaranju o svim komercijalnim uvjetima.
9. Projektni menadžment
Projekti su kompleksni. Pomažemo klijentima da se izvrše unutar rokova i budžeta. Zakupcima pomažemo kod renovacije postojećih prostora ili kod preseljenja u iznajmljene ili kupljene zgrade. Također pomažemo klijentima kod razvojnih projekata. Služimo kao među spona između klijenta (investitora) te svih izvođača i kooperanata. Zastupamo interese klijenta i pomažemo mu u planiranju projekta, izboru izvođača i analizi ponuda, nadgledanju izvršenja projekta i praćenju budžeta.
10. Upravljanje nekretninama
Upravljanje nekretninama (property management) je usluga koja je korisna klijentima koji su vlasnici komercijalnih nekretnina s više zakupaca. Glavna joj je svrha maksimizacija profita od nekretnine. Sastoji se od održavanja visoke razine popunjenosti nekretnine, posredovanja u zakupu praznih prostora i produljenju ugovora s postojećim zakupcima, projekcijama novčanog toka, upravljanju investicijama u zgradu (tekuće i investicijsko održavanje), ugovaranje facility management usluge ili organizacije vanjskih suradnika za izvršenje tekućih i investicijskih održavanja, praćenja trošenja režija i koordinacije s računovodstvom kako bi se pratila uspješnost perfektuiranja istih na zakupnike. Osim navedenog, bitno je i pravovremeno te redovno izvještavanje vlasnika.
11. Savjetovanje kod ishođenja projektnog financiranja
Pomažemo klijentima u procesu ishođenja financiranja njihovih projekata kroz profesionalnu pripremu financijskog teasera, izrade poslovnog plana s projekcijama novčanog toka, povrata i pokrića kreditnih obveza (DSCR). Za klijente organiziramo sastanke s odjelima projektnog financiranja u bankama (i ostalim financijskim institucijama) i pratimo ih na sastancima. Savjetujemo klijente u analizi ponuda banaka te pregovorima oko uvjeta kredita.
Za više informacija obratite se:
